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拥抱创意，上海30年城市更新的“最优解”

日期：2021-10-29 作者：创意之邦来源：创意之邦

近30年上海城市更新的历程中，旧小区改造、公共空间有机更新等受政策驱动和城市开发力度的影响，出现阶段性的高潮和沉寂；以创意园区为载体的旧厂房改造，从90年代开始至今，从未停歇或沉寂过，不断地涌现一个个城市文化地标、上海城市更新的示范样板项目。究其原因，创意园区为城市工业遗存类存量物业，创造了无限的“增量”价值，成为上海城市更新30年的“最优解”。

所谓“最优解”，是不牺牲任何总目标前提下，技术上能够达到的最好的解决方案。这是创意产业的价值所在。

创意，为城市“存量”创造无限“增量”

“存量”物业的改造提升，是城市更新的核心内容。在城市更新历程中，没有一座城市的中心城区，拥有上海这样大体量的工业遗存类存量空间；散布于城区的码头、仓库、厂房等，见证了这座城市工业的辉煌，也承载一座城市成长的记忆。城市更新始终伴随着一座城市的产业升级转型，上世纪90年代开始，上海经济结构向现代制造服务业转型发展，中心城区推行“退二进三”战略，近2000万㎡的工业厂房、仓库等空间废弃空置。

△ 图片：上生新所

如今遍布上海的创意园区，是城市的一道风景线；在改造之前，这些厂房多为国企、政府或集体所有，沉淀着国企改革和产业转型遗留的各类难题，困难重重，牵一发而动全身。都面临着相同困境：

- 厂房形象破败，有损片区形象风貌

- 空间低效利用，多用作仓库等低端租赁业态

- 定型的生产性空间，难以融入周边生活、商业场景

- 需承担工人就业安置和长久供养问题

- 作为资产，如何留存成为国企负担

如何有效利用这些空间，盘活资产，解决国企和政府困境，是当时城市更新的重大课题。创意产业发展与工业遗存改造有机结合，打造创意园区，让其城市创意产业发展平台和载体，成为这个难题的最佳答案。

△ 图片：8号桥

最早期的创意园区多是艺术家自发形成的更新空间，废弃厂房“空间大、租金低”，具有“洼地效应”，吸引了一批艺术家人驻，逐步形成田子坊等初期形态。随着政策和市场需求，这座城市的创意阶层开始涌现崛起，创意园区投资运营商应势而起。从田子坊、M50、8号桥、同乐坊，到德必易园、锦越界，再到近期上生新所、幸福里、智慧湾园区，创意园区在内容和模式上不断创新，为城市注入无限活力。

有些人观念中，创意园区仅是造就了一个个文艺气息的空间，为城市提供了一些打卡地。我们无法简单地从经济效益和城市形象角度，去评估创意园区的价值；创意园区的根本价值在于，为城市已衰败的“存量”物业再现生机的基础上，带来无限“增量”价值：

- 对城市风貌、文化空间、片区功能的全方位更新提升

- 为厂方解决员工就业及长期供养提供持续收益

- 传承资产，持续为国有资产增值保值

- 推动创意阶层不断涌现，持续推动创意城市、创意经济发展

- ……

截至2020年，经认定的市级创意园区有139家，总建筑面积近700万㎡；全市各类创意园区、创意空间的总量近500家，创意产业已是上海市八大重点产业之一，创意园区已成为上海文化品牌新势力之一，列入上?！拔幕放啤比昙苹?。

将园区融入城市运营

是城市更新的最高境界

与城市更新相融相生，创意园区承载创意产业发展的根基；而融入城市运营，是成功建设运营一个园区的关键。

在浦东陆家嘴摩天大楼群中有一座业内知名园区—波特营，于2010年开园，占地21亩，体量约15000㎡，由13幢不同规格的包豪斯风建筑组成。波特营是浦东首批文化创意园区，曾被认定为创意园区2.0的样板，在过去12年的发展中，单位面积经济效益始终位列本市同类园区前茅，经营理念和模式一直被其他园区模仿借鉴。

△ 图片：波特营创意园区

在寸土寸金的陆家嘴，这样一个创意园区如何诞生？又如何成为行业示范项目？

答案在于将园区的定位与经营融入城市的运营之中，让创意产业与陆家嘴共成长。

时光回溯至2010年前，这里曾是锦江集团旗下天丰冷冻食品加工厂，留存四个大冷库和几处生产、办公用房，有着老厂房的共性问题：厂区形象破败，内部混杂着职工宿舍、仓库租赁及农贸市场，仅有低廉的租金收益；更深层的员工就业安置及长期供养需求等一系列难解之题。

与此同时，这里需面对另外一个重大抉择：

所在位置是陆家嘴东扩的第一站，政府有意做开发建设，厂方想藉此解决员工安置等问题；是拆是留？一个城市更新中“存量”与“增量”的典型博弈！

△ 图片：陆家嘴东扩示意图

最终，创意园区行业先行者圣博华康集团与锦江集团合作，提出一个令厂方和政府都满意的方案：保留厂区进行创意改造，成为陆家摩天丛林中的一片都市村庄；锚定陆家嘴金融服务产业配套需求，打造国内首个以金融人才培训为主题的创意园区。合作机制创新，以“大房东小股东”模式，并在园区内解决部分工厂职工的就业安置，成为当时上海国企旧厂房改造的创新示范。

如何精确定位一个创意园区？圣博华康坚持的理念，是先解构城市需求，寻找园区、创意产业与片区城市功能之间的契合点，再进行园区设计。每个园区都不一样，定位与所在片区城市功能融合，才能激活一个园区的有生命力。波特营在规划之初，经系统分析陆家嘴金融功能区金融服务产业，发现有12类服务性业态无法进入大楼，如人才服务、心理咨询、职业教育等；而作为中国最集中的金融贸易区之一，陆家嘴聚集了大量白领，急需将人才培训融入城市功能。最终，园区定位为金融服务项目的人力资源培训为中心，并向政府提出还有12类行业可围绕陆家嘴金融服务功能的，变成了可以互补的产业。波特营在城市的定位和功能上突破了传统园区，成为融合城市功能和对接资源的有成长性企业的载体和平台，也因此成为创意园区2.0的样板。

在12年的运营中，波特营始终坚持与陆家嘴共成长、与商户共成长理念，园区走出人力咨询上市公司，台湾知名汉堡店从首店入驻、到陆家嘴点评第一、走向全国连锁；如今这里汇集着全球工业设计领域的隐形巨头-意柯那ICONA亚洲总部、世界500强康宁旗下康宁厨具中国区总部、盒马烘培的总部……